T.O.C. ORGANISATORISCHE GEBÄUDEPLANUNG

"Erst baut der Mensch ein Haus, dann formt das Haus den Menschen."

  • STANDORTBERATUNG
  • FLÄCHEN- & FUNKTIONSBERATUNG
  • ARCHITEKTURWETTBEWERBS-AUSSCHREIBUNGEN
  • ENTWURFSOPTIMIERUNG VON IMMOBILIEN-PROJEKTEN
  • BELEGS-& LAYOUTPLANUNG
  • MÖBLIERUNGSPLANUNG
  • INTERIOR DESIGN
  • REVITALISIERUNG VON IMMOBILIEN
  • GEBÄUDEBEWERTUNG

Die Arbeitswelt verändert sich ständig und wir mit ihr. Wir stehen Investoren zur Seite, indem wir Mietertrends frühzeitig erkennen und darauf reagieren. Wir helfen den Unternehmen, indem wir punktgenaue, flexible Lösungen für ihre Mitarbeiter finden. Wir planen Auslegung und Flächen neuer Gebäude und stimmen sie auf die Marktbedürfnisse von morgen ab. Dadurch verbessern wir Struktur und Nutzerorientierung. Durch einen flächeneffizienten Grundriss erhöhen wir sowohl die nutzbare Mietfläche, als auch die Attraktivität für potenzielle Nutzer und somit den Wert Ihrer Immobilie. Durch unsere Optimierungen erreichen Gebäude eine hohe Reversibilität und Nachhaltigkeit.

 

Viele Büroflächen stehen heute leer, weil sie an den Bedürfnissen potenzieller Mieter vorbeigeplant wurden. Durch unsere Erfahrung, sowie das frühzeitige Erkennen von Mietertrends, helfen wir Investoren, solche Fehlplanungen zu vermeiden, indem wir Auslegung und Flächen neuer Gebäude auf die Marktbedürfnisse von morgen zuschneiden. Gleichzeitig verbessern wir Struktur und Nutzerorientierung.

 

 

STANDORTBERATUNG

 

Standortentscheidungen werden immer noch selten unter Abwägung aller relevanten Gesichtspunkte getroffen. Der Erfolg eines Unternehmens hängt jedoch auch davon ab, zur richtigen Zeit den richtigen Standort zu wählen. Eine professionelle Analyse und Bewertung der strategischen Potenziale möglicher Standorte hilft Ihnen, diese Entscheidung zu treffen.

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

Die Entscheidungen für eine geplante Veränderung sind der Grundstein für die Zukunftsausrichtung Ihres Unternehmens. Bevor Sie also in ein neues Gebäude siedeln, analysieren wir für Sie:

 

  • die Infrastruktur des Gebäudes und des Umfelds
  • die Erreichbarkeit für Mitarbeiter, Kunden und Partner
  • das Firmenumfeld durch andere Unternehmen
  • die CI Verwirklichung am und im Gebäude

Alle relevanten Parameter Ihres neuen Standorts werden durch unser Team individuell erarbeitet, um so eine optimale Lage für Ihr Unternehmen zu garantieren.

UNSERE VORGEHENSWEISE

Standortberatung am Beispiel Standortanalyse

  • Markt- und Standortbetrachtung
  • Bestimmen der Standortfaktoren nach demografischen und wirtschaftlichen Faktoren
  • Evaluierung der konkreten Stadt-/Regionalentwicklung und Wettbewerbssituation
  • Analyse sämtlicher relevanter Daten
  • Entwicklung von Nutzungskonzepten
  • Auswahl einer Nutzungsvariante in Zusammenarbeit mit dem Kunden

FLÄCHENPROGRAMME & FUNKTIONSPROGRAMME

Je nachdem, wie sich ein Unternehmen entwickelt, benötigt es die passenden räumlichen Voraussetzungen. Ihr Büro sollte so angelegt sein, dass Ihre Mitarbeiter effizient, aber auch gerne darin arbeiten und so eine optimale Performance liefern können.

 

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

Wir ermitteln für Sie mit einem unternehmensspezifischen, auf Ihre Bedürfnisse abgestimmten Funktions- und Flächenprogramm die für Sie maßgebenden Rahmenbedingungen. Dabei überprüfen wir zunächst Ihren aktuellen Flächenbedarf, gleichen ihn mit Firmenstrukturen und -funktionen ab und berücksichtigen bereits die zukünftige Unternehmensentwicklung. Am Ende steht ein individuelles Flächenprogramm, das sich perfekt Ihren personellen, organisatorischen wie wirtschaftlichen Veränderungen anpasst - und nicht umgekehrt.

UNSERE VORGEHENSWEISE

Erschließung, Erarbeitung und Darstellung von Entwurfsvorgaben für eine Gesamtgebäudelösung

 

  • Geschossaufteilung
  • Anforderungen an die Grundrissstruktur
  • innere Flexibilitätsanforderungen
  • gebäudetechnische Systeme (Materialtransport etc.)
  • Anforderungen an den räumlichen Ausbau (Achsmaße, Raumtiefen, Wand-, Decken- und Fußbodensysteme)
  • Anforderungen an den technischen Ausbau (Belüftung, Beleuchtung, Akustik)
  • Anforderungen an die Gebäudesicherheit

ENTWURFSOPTIMIERUNG IMMOBILIEN-PROJEKTE

Eine der wichtigsten Aufgaben bei Immobilienprojekten ist die exakte und schnelle Analyse der Gegebenheiten vor Ort. Selbst wenn bereits ein konkreter Architektenentwurf vorliegt, lohnt sich ein zweiter, unabhängiger Blick auf die Pläne, um die Entwürfe im Hinblick auf ihre Funktionalität, Nutzungsflexibilität und Wirtschaftlichkeit zu überprüfen und zu bewerten.

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

  • Unsere Erfahrung zeigt, dass – durch die Identifizierung der Potenziale und die Optimierung der Entwürfe – die Wertschöpfung der Immobilie eine entsprechende Nachhaltigkeit erzielt.
  • Durch intelligente und innovative Nutzungskonzepte können wir Marktüberlegenheit und Zukunftssicherheit des Gebäudes gewährleisten.
  • Wenn ein Gebäude optimal genutzt wird, entsteht nicht nur ein Mehrwert für die Investoren, sondern auch für die Nutzer.
  • So kann sich Ihre Immobilie anhand der funktionalen Performance auch deutlich vom Wettbewerb absetzen.

Durch eine Überprüfung der Funktion und Nutzungsorientierung liefern wir Ihnen maximale Flexibilität für die Anforderungen des künftigen Facility Managements. Ziel unserer Analyse sind konkrete Möglichkeiten zur Flächenersparnis und das Aufzeigen von Synergiepotenzialen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihren Betrieb vor teuren Überraschungen schützen können. Wir erstellen konkrete Vorschläge für die Optimierung von Struktur und Aufteilung, sowie Ausstattung und Funktion des künftigen Gebäudes – en gros und im Detail.

 

UNSERE VORGEHENSWEISE

Analysen

  • Überprüfung und Bewertung des äußeren Erschließungskonzeptes des Gebäudes
  • Analyse und Bewertung des inneren Erschließungskonzeptes der geplanten Mietflächeneinheiten
  • Überprüfung und Bewertung der Gebäudelogistik und des Gebäudebetriebs
  • Überprüfung und Bewertung der Büroflächenkonzeption

Typische Arbeitsschritte

  • Erarbeitung von beispielhaften Belegungssimulationen (inklusive Layout- und Möblierungspläne)
  • Dokumentation der Ergebnisse
  • Visualisierung der Optimierungsvorschläge

Optionale Leistungen

  • planungsbegleitendes Anforderungscontrolling
  • baubegleitendes Anforderungscontrolling in der Bauphase
  • Vermarktungsunterstützung

BELEGUNGS- & LAYOUTPLANUNG

Im Laufe der Zeit haben sich die Anforderungen an Büros, Arbeitsplätze und Raumnutzung sehr verändert. Was vor zehn Jahren als ultima ratio in Sachen Büroplanung galt, ist heute möglicherweise nur noch die zweitbeste Lösung. In vielen Fällen bleibt die Arbeitsplatzgestaltung im Büro auch oft dem Zufall überlassen – dies hat negative Konsequenzen für die Arbeitsabläufe, aber besonders für den wichtigsten Faktor in jedem Büro: die Menschen.

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

Um brachliegende Potenziale besser zu nutzen, entwickeln wir die richtigen Arbeitsplatzkonzepte für Ihr Unternehmen. So können Sie und Ihr Team die Anforderungen von heute und morgen besser bewältigen.

 

Ihre Möglichkeiten variieren von einer Option bis hin zu einem Büro-Mix aus:

 

  • Zellenbüro (1 – 2 AP)
  • Kombibüro (1 – 2 AP)
  • Teambüro (3 – 6 AP)
  • Gruppenbüro (6 – 15 AP)
  • Open Space (> 15 AP)

AP… Arbeitsplatz

Während Ihr Unternehmen sich weiterhin voll auf seine eigentlichen Aufgaben konzentrieren kann, analysieren wir den Ist-Zustand und Verbesserungsmöglichkeiten, erstellen optimierte Belegungs-Layoutpläne und übersetzen diese in dezidierte Vorgaben für Innenausbau, Mobiliar und Infrastruktur.

 

UNSERE VORGEHENSWEISE

Durch unsere Belegungsplanung verbindet sich Ihr neuer Standort von Anfang an mit mehr Wirtschaftlichkeit, Flexibilität und höherer Mitarbeitermotivation. Unser Zeitplan schließt alle Parameter mit ein und sichert somit den reibungslosen Umzug Ihres Unternehmens. Parallel wird ein eventueller Umzug zum generalstabsmäßigen Event und garantiert Ihre neue Standortsicherung.

  • Ermittlung der optimalen Abläufe und Wege aller möglichen Arbeitsprozesse
  • Umlegung auf die jeweiligen Bereiche durch Überprüfung der technischen Voraussetzungen und Gegebenheiten
  • Einteilung einer Grobzonierung
  • Farbliche Darstellung der Zonen und Auflistung in einer übersichtlichen Legende
  • Einzeichnen möglicher Sonderflächen wie Archivräume, Serverraum, Meeting Point, etc.
  • Optimierung der erarbeiteten Belegungspläne
  • Erstellung einer raum- und personenbezogenen Detailmöblierungsplanung
  • Erstellung von Einrichtungsplänen
  • Erstellung von Mengengerüsten und Stücklisten (für Bestellungen)

MÖBLIERUNGSPLANUNG

Neben der Aufgabe, den persönlichen Geschmack mit dem individuellen Budget in Einklang zu bringen, gilt es bei der Gebäudeeinrichtung noch eine ganze Reihe weiterer Fragen zu bedenken. Das Mobiliar sollte dauerhaft funktional sein, den Anforderungen der Gesetzgeber und der Mitarbeiter entsprechen und auch den Nutzwert und die Akzeptanz des Gebäudes erhöhen.

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

Wir helfen Ihnen in all diesen Bereichen. Unser Projektteam erstellt außerdem Wirtschaftlichkeitsberechnungen (alt vs. neu), organisiert Ausschreibungen, Möbeletikettierungen und gewährleistet Ihnen dadurch einen absolut reibungslosen Start in Ihrer neuen Arbeitsumgebung.

 

UNSERE VORGEHENSWEISE

  • Bestandsaufnahme des Möblierungsbedarfs in Abstimmung mit der Verwertung der Ist-Möblierung
  • Festlegung eines möglichen Mobiliarstandards für Mitarbeiter und Führungskräfte bei Platzmangel
  • Definition von Einrichtungsvorschlägen
  • Ausschreibungserstellung
  • Ausschreibungssteuerung inkl. Vergabe
  • Controlling (Liefertermin, Produkt, Qualität)

INTERIOR DESIGN

In den letzten Jahren ist der Anspruch an die Arbeitsumgebung gewachsen und es wird Raum für Kreativität, Flexibilität, Interaktion und Rückzugsmöglichkeiten miteingeplant. Die Motivation für effizientes Arbeiten liegt auch in den neuen Arbeitsformen, die durch ihren Erlebnis-Charakter und ihre Kreativität neue Anforderungen an ihr Umfeld stellen.

 

So genannte soft Facts, also sensorische Gestaltungsmittel, spielen dabei eine wichtige Rolle. Man differenziert unterschiedliche Bausteine, z.B. Behaglichkeitsfaktoren wie Raum, Luft, Licht, Form, Farbe, Akustik, Materialität, Haptik etc. Nur wenn all diese Bausteine zusammenwirken, kann ein Umfeld erzeugt werden, das sich positiv auf den Nutzer auswirkt.

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

Wir entwickeln mit Ihnen gemeinsam kreative Prozesse für ein individuelles Konzept. Unser T.O.C. Beraterteam gestaltet Arbeitsräume zu Lebens- und Erlebnisräumen – so leisten wir in Unternehmen einen wichtigen Beitrag für das Wohlbefinden, eine gesteigerte Arbeitszufriedenheit und die Produktivität der Mitarbeiter.

 

UNSERE VORGEHENSWEISE

  • Abstimmung von Formen, Farben und Ausführung des Mobiliars
  • Produktfindung und Definitionen
  • Farbliche Gestaltung von Wänden, Böden, Mobiliar in den Räumlichkeiten
  • Festlegung der Lichtquellen/Lichtsysteme

REVITALISIERUNG VON IMMOBILIEN

Die Frage, ob ein Neubau oder eine Revitalisierung einer bereits vorhandenen Immobilie optimaler ist, kann nur individuell beantwortet werden. Ein Altbestand erscheint manchmal durch eine Revitalisierung günstiger zu sein, weil man auf bereits bestehende Konzepte zurückgreifen kann. Abnutzungserscheinungen und veränderte Nutzungsstrukturen erfordern jedoch eine grundlegende Bestandsaufnahme. Mitunter kann sich dabei herausstellen, dass ein Neubau wirtschaftlicher ist als eine Revitalisierung.

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

  • Wir analysieren für Sie die Kosten und den Nutzen beider Szenarien, prüfen die rechtlichen, baulichen und organisatorisch-wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und messen sie an den zukünftigen Erfordernissen des Unternehmens.
  • Wir sorgen mit unserem Projektmanagement auch für deren termin- und kostengenaue Umsetzung.
  • Durch unsere Analyse können Sie die mittel- und langfristige Auslastung optimieren  und so die Nutzerakzeptanz steigern, bzw. herstellen.
  • Wir unterstützen Sie bei der Beseitigung von baulichen und funktionalen Defiziten bzw. der Neu- bzw. Umgestaltung.

So können Sie die Vermarktungschancen optimieren und optimale Grundlagen für eine zukünftige Gebäudeverwaltung schaffen.

 

UNSERE VORGEHENSWEISE

  • Analyse von Standort und Immobilie
  • Machbarkeitsstudien
  • Wirtschaftlichkeitsberechnung
  • Städtebauliche Konzeptoptimierung
  • Funktionale Konzeptoptimierung
  • Einbindung von Nutzerbedürfnissen
  • Umbau und Sanierung von Immobilien
  • Ästhetisch/wirtschaftliche Gestaltung
  • Erstellen von Grundlagen für die Immobilienverwaltung
  • Imageaufwertung
  • Nutzerbetreuung
  • Vermarktungsoptimierung

GEBÄUDEBEWERTUNG

„Das Geheimnis des Erfolgs“ können wir nicht generell lüften, aber das Geheimnis erfolgreicher Gebäudekonzepte und -strategien besteht darin, dass sie in Optionen denken anstatt im Gegebenen zu verharren. Das bedeutet, dass oft die gegebene Immobilienstruktur einfach fortgeschrieben wird, obwohl es interessante und weitaus attraktivere Alternativen gäbe. Auf diese Weise werden Kostenblöcke betoniert, wirtschaftliche Optionen verschenkt und schlimmstenfalls das gesamte Unternehmen langfristig in seiner Entwicklung limitiert.

IHR NUTZEN DURCH T.O.C.

Wir bemühen uns, den Blick unserer Klienten zu weiten und zu schärfen:

 

  • Wir zeigen neue Alternativen zur bestehenden Struktur auf (Neubau, Revitalisierung, Verkauf oder Anmietung)
  • Durch eine Analyse jeder einzelnen Option in Bezug auf Nutzungsflexibilität, Akzeptanz bei den Mitarbeitern und die Kostenstruktur filtern wir gemeinsam das tragfähigste Konzept heraus.

Unsere Erfahrung zeigt, dass häufig genug jene Konzepte die besten sind, die nicht  auf den ersten Blick am vielversprechendsten erschienen. So werden neue Horizonte eröffnet, die vorher niemand für möglich gehalten hätte.

UNSERE VORGEHENSWEISE

Flächenbewertung

  • Bautechnische Betrachtungen (Lage der Stützen, Achsraster, Bundtiefe etc.)
  • Bewertung der Flächenwirtschaftlichkeit des Projektes
  • Ermittlung und Bewertung von Benchmarks im Vergleich mit QT/TOC-Erfahrungswerten
  • Flächenverhältnisse MF/BGF - HNF/MF, Mietfl./AP etc.
  • Bewertung von ergonomischen und planerischen Richtlinien und Verordnungen

Haustechnik

  • Grobe Bewertung der Haustechnik im Hinblick auf Arbeitsplatzqualität, Nutzungsflexibilität sowie Wirtschaftlichkeit im Betrieb

Betriebskosten

  • Grobe Bewertung der wirtschaftlichen Rahmenvorgaben inkl. der Betriebskostenschätzungen, soweit bereits vorliegend

Dokumentation

  • Dokumentation der Bewertungsergebnisse in einem Gutachten
  • Weiterverwertung der Ergebnisse im Zuge der Gegenüberstellung mit anderen Standorten
  • Präsentation des Projektergebnisses

PLANUNG

STANDORT

BERATUNG

FLÄCHEN

PROGRAMME

ENTWURFS-

OPTIMIERUNG

BELEGS

PLANUNG

MÖBLIERUNGS

PLANUNG

INTERIOR

DESIGN

REVITALISIERUNG

GEBÄUDE

BEWERTUNG

QUICK ACCESS